Informationen zur Grundsteuerreform

Hebesätze

Der Gemeinderat der Gemeinde Burggen hat in seiner Dezembersitzung beschlossen, die Hebesätze zu senken. Die Hebesätze betrugen bis 2024 für die Grundsteuern A und B jeweils 380 %. Ab 2025 betragen sie für die Grundsteuern A und B jeweils 310 %.

Sie sind gefordert: Überprüfen Sie die Eintragungen in Ihrer Grundsteuererklärung!

Eine stichprobenartige Auswertung hat ergeben, dass vermutlich einige Grundstückseigentümer zu ihren Ungunsten fehlerhafte Angaben bezüglich Grundstücks- bzw. Wohn- und Nutzfläche gemacht haben. Damit fällt der Zahlbetrag für einzelne höher aus, als es richtigerweise der Fall wäre.

Wir möchten an alle Grundstückseigentümer appellieren, die in der Grundsteuererklärung gemachten Angaben zu überprüfen.

Häufige Fehlerquellen bei der Abgabe der Grundsteuererklärung

Bitte überprüfen Sie ob eine/mehrere der nachfolgenden Fehler auf Ihre Erklärung zutrifft. Sofern dies der Fall ist, korrigieren Sie bitte Ihre Erklärung (bitte die nachfolgenden Abschnitte beachten).

Korrektur: Angaben zur Wohnfläche finden Sie in Ihren Bauantragsunterlagen (Flächenberechnung) und der nachfolgenden Grafik. Für die Korrektur ermitteln Sie bitte die richtige Fläche.

Anschließend wenden Sie sich bitte schriftlich mit der Bitte um Korrektur der fehlerhaften Angaben mit Wirkung zum 01.01.2025 unter Angabe des Aktenzeichens an das zuständige Finanzamt Weilheim-Schongau Außenstelle Schongau, Rentamtstraße 1, 86956 Schongau.

Änderungsmitteilung an Gemeinde sind nicht nötig. Bis zum Erhalt eines neuen Messbescheids vom Finanzamt sind Sie zur Zahlung des bisher festgesetzten Betrags verpflichtet. Sobald ein neuer Messbescheid vom Finanzamt vorliegt, bekommen Sie ggf. zu viel bezahlte Beträge zurückerstattet.

1. Für die Erklärung wurde die Geschossfläche anstatt der Wohnfläche verwendet:

Die Geschossfläche wird bei der Erhebung des Kanalherstellungs- bzw. Wasserherstellungsbeitrags herangezogen. Die Geschossfläche bestimmt sich nach den Außenmaßen des Gebäudes in jedem Geschoss (also inklusive der Außenmauern). Zur Wohnfläche hingegen zählen nur Räume, die Wohnzwecken dienen. Die Wohnfläche bestimmt sich nach den Innenmaßen. Zudem muss auch nicht jeder Raum im Gebäude angesetzt werden (siehe nachfolgende Grafik). Deshalb ist die Geschossfläche i.d.R. um einiges höher als die Wohnfläche. Dies gilt auch für die landwirtschaftlichen Wohnhäuser.

2. zu hohe Wohnfläche angesetzt:

Insbesondere bei Dachgeschossen, Wintergärten und Balkone. Dies gilt ebenso für die landwirtschaftlichen Wohnhäuser.

3. Bei Wohnbebauung ist i.d.R. keine Nutzfläche anzugeben, Freibetrag für Garagen beachten!

Was bei der Wohnnutzung die Wohnfläche ist, ist bei gewerblichen Zwecken die Nutzfläche. Dazu zählen beispielsweise Werkstätten und Verkaufsräume. Ein häusliches Arbeitszimmer (Homeoffice) gilt als Wohnfläche.

Garagen: Viele Bürger erklären häufig die Nutzfläche der zu Ihrer Wohnung gehörenden Garage vollständig, ohne den hierfür vorgesehenen Freibetrag zu berücksichtigen. Der Freibetrag gilt für Garagen mit einer Grundfläche bis zu 50 m². D.h. innerhalb dieses Freibetrags entfällt die Eintragung komplett, die Garage muss also gar nicht angegeben werden. Sofern die Garage größer sein sollte als der Freibetrag (ab 51 m²), ist nur die Differenz zwischen der tatsächlichen Fläche und dem Freibetrag anzugeben.

Beispiel: Garage mit 25 m² Grundfläche: 0 m² anzusetzende Fläche (sollte in den meisten Fällen zutreffend sein)

Beispiel: Garage mit 60 m² Grundfläche: 60 m² - 50 m² Freibetrag = 10 m² (anzusetzende Fläche in m²)

Sollten Sie also in der Erklärung z.B. 50 m² als Nutzfläche für die Garage angegeben haben (weil sie deutlich machen wollten, dass Ihre Garage innerhalb des Freibetrags liegt) bedeutet das nicht, dass Ihre Garage innerhalb des Freibetrags liegt, sondern dass Ihre Garage 100 m² Nutzfläche hätte (50 m² Freibetrag + 50 m² zusätzlich angegeben).

Stellplätze und Carports müssen generell nicht eingetragen werden.

Nebenräume: Kellerräume, Waschküchen und beispielweise Heizungsräume sind bei Wohnnutzung nicht als Nutzfläche anzugeben. Sie werden- wie die Garagen, die innerhalb des Freibetrags liegen- gar nicht in der Erklärung erfasst und sind deshalb nicht anzusetzen. Ist ein Keller beispielsweise zum Wohnraum ausgebaut, ist auch er als Wohnfläche anzusetzen. (Hinweis: Werden die Räume für betriebliche Zwecke benötigt, sind die Räume anzusetzen.

Nebengebäude: Wie bei den Garagen ist die Grundfläche von Nebengebäuden (Schuppen oder Gartenhaus) bei Wohnhäusern erst anzugeben, wenn die Grundfläche den Freibetrag übersteigt. Bis 30 m² ist das Gebäude nicht anzusetzen, ab 31 m² ist nur die Differenz zwischen der tatsächlichen Grundfläche und dem Freibetrag anzugeben.

Aufgefallen ist außerdem, dass einzelne die Nutzfläche begrifflich mit der Grundstücksfläche gleichgesetzt haben und deshalb dieselbe m²-Anzahl Nutzfläche wie Grundstücksfläche angegeben haben.

Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid

Wir bitten Sie von der Widerspruchserhebung gegen die Grundsteuerbescheide abzusehen. Die Grundsteuerbescheide sind i.d.R. rechtmäßig, solange kein Tippfehler beim Messbetrag vorliegt. Das einzige, das die Gemeinde bei der Erhebung der Grundsteuer macht, ist den Messbetrag (der vom Finanzamt ermittelt wird) mit dem Hebesatz zu multiplizieren, was dann den Zahlbetrag ergibt. Wenn Sie also anfechten wollen wie Ihr Grundstück bewertet wird (z.B. zu viel Wohnfläche wurde angesetzt oder unbebautes Grundstück, wurde aber als bebautes Grundstück bewertet) müssen Sie das schriftlich dem Finanzamt unter Angabe des Aktenzeichens gegen die folgenden Bescheide anzuzeigen:

Grundsteueräquivalenzbetragsbescheid und Grundsteuermessbescheid

Nur so können Sie die Höhe Ihrer Grundsteuer beeinflussen.

Mitteilungen (oder Widersprüche) an die Gemeinde müssen in den meisten Fällen abgewiesen werden, da in Bayern für die Bewertung das Finanzamt zuständig ist. Die Gemeinde hat hierauf keinen Einfluss.

Die Widerspruchserhebung entbindet nicht von der Zahlungspflicht. D.h. die Beträge müssen dennoch zu den Fälligkeitsterminen beglichen werden.

Mithilfe des Grundsteueräquivalenzbetragsbescheids können Sie überprüfen, wie viel m² Grundstücks- und Wohnfläche bei Ihnen angesetzt wurde. Alternativ können Sie auch Ihre Daten heranziehen, die Sie zur Erstellung der Grundsteuererklärung herangezogen haben.

Wenn Sie bereits Einspruch beim Finanzamt eingelegt haben

Haben Sie bereits Einspruch beim Finanzamt eingelegt und dieser wurde bis zum Erhalt des Grundsteuerbescheids vom Finanzamt nicht bearbeitet, müssen Sie den Betrag (der auf Grundlage des angefochtenen Messbetrags vom Finanzamt ermittelt wurde) solange bezahlen, bis der Einspruch bearbeitet wurde. Erst dann erhalten Sie einen neuen Messbescheid und die Gemeinde kann die Höhe der Grundsteuer ändern). Bitte sehen Sie davon ab, Kopien der Einsprüche oder Mitteilungen, dass ein solcher eingereicht wurde bei der Gemeinde einzureichen. Die Mitteilungen tragen nicht zur Beschleunigung des Verfahrens bei. Die Gemeinde muss trotzdem auf einen neuen Messbescheid vom Finanzamt warten.

So ermittelt sich die Höhe der Grundsteuer

Messbetrag x Hebesatz in % (3,1 in Burggen) = Zahlbetrag

Das zählt zur Wohnfläche

Das System der Grundsteuer

Grundsteuer A: Die Grundsteuer A wird für die Betriebe der Land- und Forstwirtschaft erhoben.

Grundsteuer B: Die Grundsteure B wird für die bebauten oder bebaubaren Grundstücke erhoben (sowohl Wohn- als auch Gewerbegrund).

Grundsätzliches zur Grundsteuerreform

Nach altem Recht (bis 2024) wurde der Messbetrag der Grundsteuer nach dem sog. Einheitswert ermittelt. Dieses Verfahren war wertbezogen. Nach neuem Recht (ab 2025) wurde für Bayern ein wertunabhängiges Flächenmodell eingeführt. Nach dem Willen des Gesetzgebers soll derjenige, der viel Grund und Wohn-/Nutzfläche hat, auch mehr belastet werden.

Versprechen der Aufkommensneutralität der Bundes-/Landespolitik

Die Aufkommensneutralität bedeutet, dass die Gemeinde nach Umsetzung der Reform ihr Grundsteueraufkommen insgesamt stabil halten kann- also im Jahr 2025 ähnlich viel Grundsteuereinnahmen hat wie in den Jahren vor der Reform. Aufkommensneutralität bedeutet nicht, dass die individuelle Grundsteuer des jeweiligen Grundstückeigentümers gleichbleibt. Die Aufkommensneutralität ist „nur“ eine Empfehlung. Rechtsansprüche lassen sich daraus nicht ableiten. Die Gemeinde strebt die Aufkommensneutralität an. Mehreinnahmen sind möglich. Das tatsächliche Grundsteueraufkommen wird sich erst im Laufe des Jahres 2025 ergeben. Durch die laufenden Änderungen wird angenommen, dass die nächsten 1-2 Jahre nachjustiert werden muss, um Hebesätze bestimmen zu können, die sich auf Dauer halten lassen.

Die wichtigsten Änderungen im Zuge der Reform

Durch die Umstellung von einem wertbasierten Modell auf ein Flächenmodell kommt es zu Belastungsverschiebungen zwischen den einzelnen Kategorien. Wie immer bei pauschalisierenden Systemen, wirkt die Reform für einige günstig und für andere weniger. Die Hebesatzänderung ist nicht maßgeblicher Grund für die individuelle Erhöhung oder Minderung des Zahlbetrags des einzelnen Eigentümers, vielmehr ist sie auf die zwingende Neubewertung der Grundstücke zurückzuführen.

Wohnbebauung

Für die Wohnflächen gibt es bei der Ermittlung des Messbetrags eine Ermäßigung um 30 %.

Gewerbe

Der Gesetzgeber hat für die Nutzflächen keine Ermäßigung vorgesehen, weshalb die Messbeträge und damit auch die Zahlbeträge der Gewerbetreibenden deutlich höher ausfällt als bisher.

Landwirtschaft

Eine große Änderung gab es bei den Fällen der Landwirtschaft, die zugleich ein Wohnhaus auf dem Betriebsgrundstück haben. Bislang musste sowohl für das Betriebsgrundstück als auch fürs Wohnhaus nur Grundsteuer A bezahlt werden, da auch das Wohnhaus dem landwirtschaftlichen Teil zugeordnet wurde.

Mit Einführung der Reform wird nun das Wohnhaus vom landwirtschaftlichen Teil getrennt. Damit unterliegt das Wohnhaus der Grundsteuer B (für Wohngrundstücke) und der Betrieb weiterhin der Grundsteuer A. Somit sind für den überwiegenden Teil der landwirtschaftlichen Fälle ab 2025 beide Hebesätze maßgeblich.

Infoblatt Grundsteuerreform zum Downlaod als PDF